成都某长租公寓爆雷，房东与租客该如何维权？
2020-08-26
2017年，被业内称为中国住房租赁市场元年。这一年，随着中央提出“房住不炒”这一定位，推出“租购并举”的顶层设计，从中央到地方各项支持政策纷纷出台，各路市场参与主体或早或晚地杀进了房屋租赁市场。不到一年，便已有1100家企业投身长租公寓产业，可以说这一年我们亲眼见证了政策支持下火爆的住房租赁市场。
但野草般的疯长带来的潜藏隐患终究会爆发。随着我爱我家前副总裁胡景辉一句“长租公寓“爆雷”，一定比P2P爆雷更厉害”将长租公寓模式推向风口浪尖之后，2018年8月23日，一则“首家长租公寓公司“爆雷”，杭州鼎家破产4000户租客受损”的新闻瞬间引爆舆论，长租公寓模式开始被拉下“神坛”。此后陆续又有多家长租公寓公司因资金周转困难而宣布““爆雷””。到了2019年7月份，南京乐伽商业管理有限公司也开始出现“爆雷”倾向，最终于同年8月7日宣布因经营不善而选择停业，留下一地鸡毛。
然而，长租公寓模式所带来的交易风险却始终没有得到解决。2020年伊始，在经历了上半年的挣扎以后，成都巢客遇家所属的长租公寓品牌“巢客公寓”最终于毕业季后的7月底“爆雷”。在接受此次“爆雷”事件相关人士的多次咨询后，笔者尝试对国内常见长租公寓商业运作模式背后的法律关系，以及对“分散式”长租公寓交易中的法律风险进行探析，最后对“分散式”长租公寓“爆雷”后，房东与租客如何进行法律维权提供一点法律思路。
一、长租公寓商业模式
自国家大力提倡“租购同权”、“租售并举”等新住房制度以来，长租公寓模式在资本市场助力下得到不断迅速发展，全国渐已形成了诸如魔方公寓、新派公寓、蘑菇公寓、自如公寓等长租公寓品牌。笔者将长租公寓商业模式分为“集中式”模式、“分散式”模式以及资产代管模式进行阐述。
（一）自持租赁住房（即“集中式”模式）
此种模式，简言之即为获得物业产权一方将整套物业改造为公寓并以此出租进行盈利，其中法律关系简明，且风险较小。在该种模式下只存在一层法律关系，即房东与租客之间的租赁关系。
就此模式还可将中介作为第三方加入，形成传统租赁中的三角关系，即中介机构作为居间服务角色，为房东传播租赁信息，同时积极寻找租客，将合适房源进行推送。在笔者寻找到的实例中，出现了房东一方既担任房东的角色，又扮演传统中介角色的情况，但其本质上仍未脱离传统的租赁关系。
（二）物业代持住房（即“分散式”模式）
这种模式是如今国内房屋租赁市场普遍采取的模式：长租公寓运营商依靠向房东签订租赁合同的方式，整合户主房源后进行重新装修管理，再对外进行出租。其中，中介机构在投入初期往往需要快速回笼资金并赚取利差。对此，部分实力较为雄厚的运营商选择成立底层的资产管理公司，通过利用ABS渠道快速吸收证券市场上的资金来弥补企业现金流。其他规模较小的运营商则选择与网贷公司进行合作，利用零押金等营销手段，让租客与网贷公司签订借贷合同，并通过网贷公司平台将大半甚至全部租金打入到中介公司指定账户，同时选择以按月支付的模式向房东支付相应租金。自如、魔方公寓、蛋壳公寓等长租公寓公司均为此种典型。
而在此模式下，长租公寓运营商名为中介机构，实质上已经成为租赁链条上的“二房东”，其利用自身平台优势大肆整合房源抢占市场，而后再与租客签订租赁合同。其背后存在两个租赁法律关系，其一，运营商与房东之间的房屋租赁关系；其二，运营商与租客之间的房屋租赁关系。
（三）房屋托管模式
此模式是参照酒店式公寓的运营模式，由房东将公寓托管给运营服务商进行出租及管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入；运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费。在这种模式下存在着一个租赁法律关系和一个委托代理法律关系，分别是指房东与租客之间的房屋租赁关系以及房东与运营商之间的委托代理关系。
需要注意的是，与作为源头的酒店式公寓类似，该模式先天存在着法律关系名实不符的问题。主要是指在运营商与房东产生纠纷并诉至法院时，其签订的合同有可能被认为是名为委托代理合同或房屋托管合同，实为房屋租赁合同的问题。
二、长租公寓“分散式”模式的法律风险梳理
因篇幅问题，本文仅对占据市场主流地位的“分散式”模式中存在的法律风险进行梳理，并在文末就该模式与房屋托管模式的辨析问题进行阐述。
（一）运营商与房东之间的法律风险
在“分散式”模式下，运营商与房东之间的法律关系是房屋租赁关系，其法律风险主要在于合同的单方解除上：
除开直接承担相应违约风险，向运营商主张合同解除的选择以外，房东还可以在特定情况下依据法定解除权向运营商主张单方解除合同：首先，其根据《合同法》第219条规定主张运营商未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受到损失的，并就此向运营商主张解除合同并要求赔偿损失；再者，因在获得房源后，运营商通常会将承租过来的房屋进行统一装修，且大量存在擅自扩建、私加隔断以及变更房屋结构等情形。房东可以依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定在满足条件的情况下主张单方解除合同并要求运营商赔偿损失；最后，根据长租公寓运营商承租房东的房屋租金一般约定按季度甚至按月支付，如果运营商在扩张过程中对现金流把控不力，极易引起无法及时支付租金情形发生。而在正常的房屋租赁交易中，租赁合同往往会就此情形赋予房东在特定情况下的单方解除权，故除开《合同法》第227条所赋予的法定解除权以外，房东还可能选择行使约定解除权以达到解除合同的目的。
对于该模式下的长租公寓运营商而言，解约风险属于根本性风险，无论是处于何种原因，只要出现房东“挤兑”情形或者可能的态势，都意味着长租公寓运营商即将或是已经面临“爆雷”的风险。
（二）运营商与租客之间的法律风险
长租公寓模式运营成败的关键在于能否吸引到足够的租客。无论是“集中式”还是“分散式”，运营商的经营风险都有相当一部分落在租金回笼风险上。对此，正如前文所言，行业龙头们或是选择资产证券化，或是选择与互联网金融公司合作，或是二者兼备，本质上均将该风险尽可能地转嫁到了第三方之上。
对租客而言，在运营商未缺位的情况下，来自运营商的法律风险主要分为转租合同的效力问题、运营商交付的租赁物质量与合同约定不符甚至有害以及运营商与租客签订的租赁合同内容超出房东授权部分并违反法律规定（例如运营商与租客约定的租赁期限超出房东与运营商的租赁期限的，法院应当认定超出部分无效）。
（三）房东与租客之间的法律风险
该风险主要为前两点的结合。在原本的法律关系中，违约方只需要就其违约行为或履约不能向守约方承担相应的违约责任。但在运营商“爆雷”的情况中，运营商的缺位导致房东与租客必须直面双方之间的冲突，亦即房屋所有权与使用权的斗争。
此时房东为了及时止损，多数选择要求租客限期内腾空房屋，而即便是选择与租客先进行协商的少数房东，也会在协商未果的情况下要求租客搬离。而在多数“爆雷事件”中，更多的租客因为已提前向运营商支付了部分甚至全部租金，难以接受行使司法解释所赋予的代为清偿权或是与房东签订全新的租赁合同的选择，更多地倾向于拒绝腾空，要求房东履行原租赁合同。
（四）租客与金融平台公司之间的法律风险
租客与金融平台公司直接存在借贷关系，也即租客为了支付租金，向金融平台公司借款后进行分期付款。从借款合同角度来看，双方借贷关系成立且生效。但是在具体操作过程中，部分长租公寓运营商为了掩人耳目，通常以零押付一的噱头，在租客不知情或重大误解的情形下与金融平台公司发生借贷关系。
故而，租客与金融平台公司之间的借贷关系应区别考虑：其一，如运营商、金融平台公司已向租客充分提示，并告知其相关法律后果的情形下，租客与金融平台公司直接的借贷关系有效。其二，如租客是在不知情或重大误解或在运营商、金融平台公司欺诈、胁迫的情形下签订的，则租客可根据《合同法》52条或54条的规定提起诉讼，行使撤销权或请求法院认定借款合同无效。
需要提出的是，2020年8月20日，最高人民法院正式宣布对原有的民间借贷司法解释做出的一定程度的修订。对租客而言，除开前述部分以外，如果已经向金融平台公司申请了所谓“租金贷”，那么就需要去深入了解本次司法解释的修订内容，并积极联系金融平台公司对该借贷的后续偿还情况根据新司法解释进行修改。
（五）“分散式”模式与房屋托管模式的辨析
此处阐述实质上是关于房屋托管模式的风险问题，因其在类似案件中与“分散式”模式关系较为紧密，故将其作为“分散式”模式的风险梳理部分的最后一段内容。
如上所述，房屋托管模式主要是房东通过委托经营的方式将不动产交由运营商进行管理。是故，在法律外观上房东与运营商之间存在的应当是委托代理关系。但我国现行《合同法》中并未将资产托管合同列入有名合同之中，故该合同仍属于无名合同，其订立、履行、变更以及解除和合同纠纷可参照与该合同最为类似或基本类似的有名合同规定处理。而房东订立该合同的目的是在约定的期间内让渡标的物的使用权和经营权以获得固定收益，作为受托方的运营商订立合同的目的则是通过对标的物的使用或经营来满足其需要，双方之间本质上仍属于一种租赁关系。也因此，在不动产资产托管合同最初运用的酒店式公寓领域，最常出现的风险便是法院将房东与运营商签订的资产托管合同认定为虽名为委托合同，实质属于租赁合同，并按照租赁关系进行接下来的审理。而在模仿该模式所架构出的交易领域中，这一风险点也被长租公寓近乎完美地继承了下来。在涉及南京乐伽爆雷的判决当中，法院对此或是直接释明，或是直接默认了其整个交易模式实质属于转租赁法律关系这一点。
在“分散式”模式中，运营商向房东承租房屋后再将房屋出租给次租客使用的行为；而在房屋托管模式中，运营商等接受房东的委托，在房东授权范围内代其出租、管理房屋。两种模式的区别体现在房东与长租公寓运营商之间的法律关系上，主要如下：
第一、权利义务不同；
第二、二者当事人享有的合同解除权不同；
第三、二者的管辖不同；
而对房东与运营商之间的法律关系的辨析应当从双方签订的合同出发，如果该合同名称为委托出租（或资产管理服务）合同，但实质上运营商向房东支付固定收益，委托期满向房东归还房屋，或是运营商与租客签订租赁合同时既不披露房东的信息，又不按房东的授权范围与租客约定租金支付期限、租金金额，故意造成期限错配的，又或是约定了单方解除权的条件，与真正的委托合同当事人享有任意合同解除权的特征不符的，均应当认定该合同实质上是房屋租赁合同。根据笔者于南京乐伽“爆雷”事件查找的相关案例来看，法院在认定合同性质时，主要参考合同双方对标的房源出租的租赁期限、租金及租金的支付、合同的解除、违约责任等事项。
三、长租公寓“爆雷”下法律维权途径
（一）房东维权途径分析
1、及时向运营方行使合同单方解除权
根据前文所述，在正常的长租公寓交易中，房东与运营商签署的合同一般会约定若运营商逾期支付租金的，在特定条件满足后，房东可以向运营商提出单方解除合同。再者，在运营商逾期支付租金的情况下，房东仍可根据《合同法》第227条要求运营商在合理期限内支付租金，运营商若逾期仍未支付的，房东可以解除该合同。此外，在运营商的工作人员失联，办公地点人去楼空的情况下，亦符合合同相对方的行为构成根本违约的情况，房东依然有权单方解除该合同。
但随即而来的问题是，房东应该如何行使权利以确保其解除合同行为能产生效力。对此，房东一方应当采取稳妥的办法，除了准确把握合同解除通知的内容以外，可以通过挂号信的方式像运营商邮寄解除合同的通知，在对方已经无法联系的情况下也可以通过在相应的法院报刊上刊登公告的方式或是不惜成本地通过办理邮寄公证的方式将自己行使合同解除权的意思表示送达。
2、要求租客依法腾空房屋
根据最高院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》司法解释第18条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。
根据该条规定，房东在依法解除与运营商签订的房屋租赁合同后，运营商应当将房屋返还给房东；而运营商将房屋转租给租客的，自房东与运营商房屋租赁合同解除之日起，因运营商不再享有对标的房屋的使用权与经营权，导致租客丧失占有的本权，其原本对房东所有的租赁房屋的有权占有亦转变为无权占有。故此房东有权向租客主张返还房屋要求其在规定期限内腾空房屋，逾期腾房的，有权向租客主张逾期腾房期间的占有使用费。
对此，有部分法律人士认为，房东在与运营商签订合同之时知道或者应当知道运营商在合同履行期间会将该房屋租赁给第三方以获取收益，因此房东应当预见到将来运营商违约所带来的风险并自愿承担。也有其他法律人士提出，房东与运营商签订的合同属于涉及第三方利益的合同，其订立、履行、变更以及解除和合同纠纷均需要考虑第三方利益来进行认定。是故，即便房东已经顺利解除了合同，也应当在租客已履行合同义务的部分内继续就原合同承担相应的义务，即租客对租赁房屋的占有并不立刻从有权占有转变为无权占有。对此，笔者认为两种观点并不能对抗房东享有的返还原物请求权：其一，房东在签订合同时，多数情况下这个第三人仍是不特定的第三人，故该合同并非利他合同。其二、从法理以及交易惯例出发，双方签订合同时并不会以一方违约为出发点来签订该合同，其出发点仍是通过合同的履行来达成特定目的。其三、若认为房东应当预见未来合同履行中出现的交易风险并默认其自愿承担的，是否也应当认为租客在与运营商签订租赁合同时也预见了相同风险并默认其自愿承担？最后，前文所述租客丧失占有本权导致有权占有转变为无权占有的观点，出自《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》对相应司法解释条文的解读。
（二）租客维权途径分析
如前所述，租客毫无疑问处于长租公寓交易中的弱势地位。在“爆雷”情形下，笔者认为租客有以下几种维权途径：
1、向房东行使代为清偿权
根据最高院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》司法解释第17条规定，房东以运营商未支付租金为由解除合同时，租客可请求代替运营商支付欠付租金和违约金。该维权途径适用的范围比较窄，仅仅存在房东为散户的情况下，租客可以一对一与房东进行协商抗辩。如果房东是将整栋公寓租赁给运营商，则租客实际无法运用该条进行抗辩。同时对已经支付大部分租金以及缺乏支付能力的租客而言，该途径也缺乏实质上的救济意义。
2、要求运营商承担违约责任并归还剩余租金
在运营商并未缺位的情况下，运营商作为转租方，应确保转租的房屋可以依法使用，且不存在任何导致租客不能使用的情形。在长租公寓“爆雷”情况下，运营商因未向房东支付租金而导致租赁合同解除，租客则可以根据最高院《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》司法解释第8条规定，依法解除与运营商之间的租赁合同，要求运营商成为违约金责任并归还剩余租金。
3、积极向房东寻求协商
对房东而言，在运营商已经无法继续履行合同的情况下，租客应当把握住房东急于止损的心态。即便房东顺利将房屋收回，其仍需要重新寻找其他长租公寓运营商或者自行对外发布租赁信息，这就意味着该房屋会存在相当长的一段空置期，而在此期间该房屋并不能为房东带来收益，甚至还会因为可能的按揭贷款存在而导致亏损。是故，租客应当在与房东的协商过程中采取积极主动的策略，在寻求社区、派出所等政府机构协助后，通过社区或者派出所调解的方式，争取以较低的价格与房东签订一个新的租赁协议，来达到双方满意的结果。
综上所言，长租公寓作为响应国家租售并举政策的市场化产物，其商业模式虽已经得到市场检验，但不断出现的长租公寓“爆雷”事件仍可以看出其经营风险需要政府方面的介入。在此之外，无论是房东还是租客均需在合同签订以前对公寓运营商进行风险评估，避免被对方的营销手段一时迷住了眼睛。最后，在长租公寓“爆雷”的情况下，房东以及租客应当依法进行维权，避免采取过激行为，以维护自身合法权益。
作者：何宗贤 专职律师