《民法典》中新设居住权的一点思考
2020-07-09
拿破仑曾说：“我一生的荣光不是打了40次的胜仗，而是颁布了民法典（法国民法典）。”
2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这部民法典将自2021年1月1日起开始施行。这是我国建国70多年来的第一部民法典，其开拓性意义不言而喻。
纵观《民法典》全文，其中的大部分法条我们在现行的《物权法》、《合同法》、《担保法》、《婚姻法》等都可以找到身影，但《民法典》也并非是这些现行法律简单的归纳总结，而是推陈出新，“新”的表现之一，在于即将实行的《民法典》为物权系中用益物权家族带来了新的成员——居住权。
法条解释：
《民法典》原文
第十四章 居住权
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）住宅的位置；
（三）居住的条件和要求；
（四）居住权期限；
（五）解决争议的方法。
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
《民法典》对于居住权的规定，总计六条，对其理解和具体操作方式还需要相关司法解释出台后才能最终确定，但对其的司法解释现在并未公布，现对其进行法条分析，我们仅从字面以及学理上进行解释。
第三百六十六条可看做是居住权的法律定义，该条文之应包括以下三方面：（1）首先法条中明确居住权系“对他人”，即表示居住权人的权利系对他方所有权人所享有的权益，所有权人可否为自己设置居住权，从字面意思以及用益物权的性质上来说应当是不可行的；（2）住宅，权利指向的客体是“住宅”，住宅应当包括商品房、经济保障房、农村自住房等，而不应当包括的是工业用房、城市写字楼、商铺等，居住权应当在符合可以归纳为“住宅”性质的房屋上设置；（3）居住权的目的是为满足生活居住的需要，如需证明妨碍到了居住权，则应当从不能满足生活居住的需求的角度搜纳证据，同时如果约定的是对房屋设置居住权，但私下却用于例如出租、营业等非居住目的，则应当是违约且不合法的。
第三百六十七条是关于居住权设立的方式，该条文主要点在于两方面：（1）居住权的设立需要以书面合同的方式来约定，对于居住权的约定是法定的要式合同，口头合同将得不到法律的保护；（2）一个完整的居住权合同应当约定清楚明了包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法几项，约定不明确时将承担相应的不利法律后果，其中最主要的应当是关于居住权期限的约定内容，当事人可以约定居住权的期限为三年五年，也可是十年二十年乃至终生。
第三百六十八条也是关于居住权设立的方式，该条款可以概括两点内容：（1）居住权可以有偿的设立，所有权人为居住权人设置居住权，居住权人向所有权人支付相应的价款是合法的，同时所有权人为他人例如自己的家人朋友无偿设置居住权也是合法的；（2）居住权不仅需要签订书面的居住权合同，并且需要向登记机构登记，登记机构完成了居住权登记，从完成之日起居住权才依法设立，完成登记则居住权人才享有第善意第三人的效力，居住权人为保护自己的居住权，也理应督促所有权人协助办理居住权的登记。
第三百六十九条是对于居住权的法律限制。其一，居住权不能像债权一样进行转让，居住权人可以放弃自己的居住权，但无权将自己享有的居住权单方决定再转让给他人；其二，居住权不能继承，则表示实际上居住权的最长期限将于居住权人死亡之日终止；其三，设立了居住权的住宅不可以再出租，但另有约定除外，可以理解为：所有权人可以出租设立了居住权的住宅，但需要居住权人同意。居住权人也可以将所有权人的住宅出租，对应的也需要所有权人的同意。
第三百七十条是关于居住权的消灭方式。法定的居住权的消灭方式有两种，居住权的期限届满了或者居住权人死亡，期限由居住权合同的具体约定来计算，属于约定终止，死亡则是法定的事实发生了，属于法定终止。并且，居住权消灭后，在程序上需要及时的完成居住权的注销登记。
第三百七十一条是关于用遗嘱的方式来设立居住权。以遗嘱的方式来设置居住权，在遗嘱中也应当满足第三百六十七条所规定的的居住权合同的必备条款，且完成第三百六十八条中的居住权登记。对该条可以操作意义在于，所有权人如果死亡了，他的住宅会依法继承至继承人手中，那么如果其事先以遗嘱的方式为非继承人设置居住权，即使所有权归属至了继承人，居住权人仍旧享有使用房屋的权利。例如，老人可以为照顾自己的亲密的保姆、朋友对自己所有的房屋设置居住权，老人死亡后，房屋所有权继承给了自己的子女，但是保姆、朋友仍旧享有对房屋的居住权。
现实意义：
新法的诞生，我们想了解、最为关注的，是新的法律、新的权利对我们的影响是什么，对我们的现实意义是什么，在这里，我们暂不讨论居住权这一新的权利对房企或者购房投资者的影响，而是立足于普通且广泛的在城市中有住房需求的人为出发点，来讨论居住权的现实意义。
（一）居住权为满足住房需求提供第三条道路
长久以来，有住房需求的人，满足住房需求的方式主要有两种：租赁他人房屋或者购买房屋。结合实践来看，两种方式都会产生种种问题，对于租赁来说，缺点在于：期限短，不够稳定，容易被单方毁约；对于购买房屋来说，缺点在于：房价普遍过高，购房成本过高，并且由于房源问题、限购问题、购房资质问题，买房者买房算得上困难重重。而现在，居住权的新设，为满足住房需求开辟第三条道路——设立居住权，签订居住权合同，并且，今后必将形成房屋租赁合同、居住权合同、房屋买卖合同三足鼎立的局面。
经登记的居住权合同具有了对抗第三人的效力，法律规定居住权期限届满或者居住权人死亡时，居住权才消灭。这使得，居住权合同相比较于房屋租赁合同来说稳定性更强。房屋租赁合同下出租方和租赁方形成的本质还是属于债权，即使现行的“买卖不破租赁原则”下，也无法改变租赁债权的本质。出租方单方毁约决定不再出租给给租赁人，或者出租方的房屋被法院强制执行，租赁人都可能将面临着被清理出户的局面，租赁人最多能得到的也无非也就是违约金或者补偿金罢了。但居住权不同，居住权系物权家族，根据“物权优先债权的”原则，当发生债权与物权相争的状况时，居住权人比起债权人所处位置更加有利。居住权合同相比较房屋买卖合同来说，灵活性更高、成本更低。买房人想购买房屋将面临主要以下三点问题：购房资质问题、房价问题和房屋老化后的出售问题。大多数的人买房的目的非为投资而是用于居住，若有住房需求的人采取以订立居住权合同而非房屋买卖合同，将能够为有实际住房需求的人带来以下的好处：
（1）在可以满足住房需求同时，比起买房而言，将面临更少的政策性门栏，主要可以避免购房资质问题；
（2）既能够满足住房需求，同时也可以减少住房成本，比买房而住，以居住权来满足住房需求的成本必然会大大降低；
（3）可以规避房屋所有权人的风险，包括房屋损毁、房屋自然老化后的贬值问题、二手房屋的出售问题。
（二）居住权为有房或者无房者都能有效规避法律风险
现阶段社会社会诉讼案件逐年攀升，被纳入失信名单的人正在年年攀升，背后的网贷和套路贷问题，或许正在隐形的疯狂中，一不小心深陷其中，面临的是人财两空。按照当今法院的执行措施来看，实际上可以执行的财产常见并且主要就是两类物：房屋和车。居住权为何可以为有房或者无房者都能有效规避法律风险？对于无房且想要买房的人来说，请先思量一下，如果你购买了房屋，当无力还款时，你所有的房屋是重要的可执行财产，届时法院依法拍卖了你的房屋用于还债，那么你不仅丧失了房屋，也无权在你原本的房屋中再居住下去。而如果，你不去购买房屋，而是以居住权来满足住房的需求，因为房屋并不属于你所有，法院也无权来拍卖并不属于你的房屋，你所有的居住权，并不能被强制执行，那么此时，你住房的权利并不会因为你的欠债而受到剥夺。
对于已经有房的人来说，如果房屋属于你所有，你的房屋如果被法院依法拍卖还债，那么你和你的父母、子女可能面临着流离失所的局面。但居住权这一制度的产生后，你作为所有权人，可以为非所有权人的例如你的妻子、你的儿女、你的父母无偿的设置居住权，即使你的房屋被拍卖抵债，你丧失了房屋的所有权，你的妻子、儿女、父母依旧有对原本房屋居住的权利，当然的，只要你的妻子、儿女或者父母任何一人对原本的房屋享有居住权，你的住房需求也必然能通过他们而间接得到保障。就保障住房需求上面，居住权这一制度的或许是对抗外面形形色色法律陷阱、套路有利的武器。
（三）居住权为保障养老提供新途径
中国的传统社会的观念，是养儿防老，在现今房价年年攀升的局面之下，又出现了以房养老。只有守着房屋，或者说只有守着房屋的所有权，才能尽可能的让自己安度晚年。试想为何孤寡老人死守着房屋不敢出售？一旦出售，或许就只能以租房的方式来解决住房的问题了，一个年老体衰、虚弱多病的人，绝不能忍受是租房下不稳定性，若租赁合同被随便解除，对于他们而言是灾难。但这种现状，或许可以因居住权制度的设立而发生改变，养老人不必再对房屋的所有权死守不放，可以将房屋出售给他人，同时为自己在出售的房屋上设置居住权，出售房屋的收入扣除自己享有居住权的成本之后的收益，为安享晚年可以提供经济上的支撑。或许今后，不再是以房养老，而会变成“以居住权养老”，居住权，必定对保障养老有着重要的现实性的意义。
思考：
尽管居住权的设立对很多弱势群体有了权益保障，但还有一些问题还需司法解释进一步明确，例如：
1、由于居住权与所有权相分离了，那么设立了居住权的房子，其学位就学权益、户口落户权益，应由谁享有？
2、一些老赖恶意设立“居住权”以逃避债务，在房屋抵押、拍卖中应当如何避免这种漏洞？
3、在未来征收房产税了，是由居住权人缴纳还是所有权人缴纳？是否应区分实际使用收益人？
4、配偶一方名下的房产，给小三、给保姆设立了居住权，另一方可以如何救济？
5、可否同时给多人设立居住权？比如夫妻离婚时给小孩和抚养的一方同时设立居住权直至到成年。
6、居住权存续期间，是否有权进行装修？装修附加价值如何处理？
7、居住权撤销问题，约定违约条件可单方取消？
总结：
居住权的设立，符合贯彻党的十九大提出的加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求；认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求；也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。
作者：孙路 高级合伙人