商品房买卖合同中约定解除权行使期限的法律效力解析
2020-05-18
近年来，房地产市场销售火热，由此产生的商品房买卖合同纠纷也越来越多，常见的就如开发商在制式的《商品房买卖合同》中往往约定的相关条款对自身极为有利，减轻自身责任或者苛以买受人较重的合同责任。在这些争议纠纷中，关于《商品房买卖合同》中约定解除权行使期限条款的效力问题，在近年来成为庭审中争议焦点，不同法院在该条款效力上也出现了不同判的现象。
近期本团队就代理了这样一起案件，本案的争议焦点为：买受人与海南某开发商在商品房买卖合同中约定了极短的合同解除行使期限即15天，而开发商迟迟未于合同约定的交房期限内交付房屋，并以整改、沟通协调等理由一拖再拖，15天的解除权行使期已悄然经过。最终开发商逾期交房近一年之久，买受人拟行使解除权，而开发商以解除权行使期限已过，解除权灭失为由进行抗辩，要求继续履行合同。
今天我们就来分析上述案例中所涉及的两个核心争议焦点：（1）商品房买卖合同中约定的解除权行使期限的效力问题；（2）若商品房买卖合同中丧失了约定解除权还能否解除合同。
一、约定解除权行使期限条款的性质、特点
首先，我们要确定此类约定解除权行使期限条款的性质问题。在商品房屋买卖合同中，一般而言除去户型、支付方式等会特别约定外，对于其余条款，开发商会预先进行拟定，并且此类条款并不会与买受人再进行协商更改。约定解除权期限条款，虽有约定之名，但实际上大多数属于开发商单方确定，不存在与买受人协商可能，买受人要么接受，要么放弃买房。在其他的诸如保险合同中，我们也会遇到相类似的情况，对此类型的条款，法律上专门进行了规定——《合同法》39条“当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款”，这些条款在学理上被称作格式条款。我们一般认为，商品房屋买卖合同中约定解除权期限的条款符合格式条款的全部特征，在性质上来说是属于格式条款。当然，若解除权期限条款是双方共同协商确定的，则自然不属于格式条款，确认是否属于格式条款并不困难，若发生争论，可参照同一开发商与他人签署格式合同中条款来推论。
解除权期限条款的特点可概括为：属于开发商事先订立，买受人没有谈判更改余地，约定的期限通常会是15日、30日、60日等，但期限一般会比法定解除权的期限更短，并同时约定期限届满权利随即消灭，买受人对此类的解除权期限条款只能选择接受或者放弃购买。
二、约定解除权期限条款的效力
在确定约定解除权期限条款一般属于格式条款的基本前提下，我们再来判断条款的效力。什么样的情况会导致该类条款无效？《合同法》中的52条、53条规定了合同中条款无效的一般情形，但就买卖双方约定解除权行使期限的行为来说，很难出现如52条、53条所列明的会导致条款无效条款的情形，这是行为本身的特点所决定的。法院在判断条款无效时，也很少会引用52条、53条之规定，而多数依据《合同法》第39条格式合同条款定义及使用人义务及第40条格式合同条款无效之规定作为支持，该两条法条主要规定：提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述规定，买受人主张约定解除权期限条款无效，可围绕以下两点核心内容来力争：
（1）开发商未尽合理义务，没能提醒买受人注意解除权行使期限的条款，合理义务包括开发商未能明确告知、未能清楚解释说明、未能在期限条款上采取下划线或字体加粗等方式来引起买受人的注意；
（2）条款显失公平，在开发商严重违约时，因约定期限过短，此期间内未行使解除权即排除买受人的的解除权属于排除买方的主要权利情形，不符合公平原则。
反之，若开发商意主张约定解除权期限条款有效，则一方面应当履行好合理义务，另外一方面要制定更加公平的期限条款。
三、丧失约定解除权还能否解除合同
若当约定解除权期限条款被依法判定有效，且因买受人未在约定期限内行使权力，致使买受人丧失了约定解除权，此时是否还能够解除合同？《合同法》规定了在约定解除中，若权利人届满未行使权利，则约定解除权消灭，但同时《合同法》也规定了法定解除权，商品房买卖中的法定解除权来自《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
在上述司法解释适用中，争论的核心其实是约定解除权与法定解除权之间关系，依据判例（2019）辽02民终9616号 和（2016）最高法民终715号案件判决的支撑，主流观点可以总结为：（1）解除权行使的期限的约定仅针对约定解除权有效；（2）约定解除权约定解除权与法定解除权之间并不矛盾，约定解除权无法排除法定解除权，当事人丧失约定解除权，未丧失法定解除权，仍然可依据法定解除权解除合同。
据此，即使超过了约定解除期限，在解除条件成就之日起，若开发商向买受人催告，则买受人有权自接收到催告之日起3个月内行使法定解除权，未催告，则买受人有权自解除条件成就之日起1年之内行使法定解除权，依法解除合同。
结语：在商品房买卖合同纠纷中，开发商利用自己优势地位制定不公平的条款，买受人只能接受，当开发商严重违约买受人要求解除合同并要求退房退款时，往往发现合同中约定的解除权因未在期限内行使已经消灭，此时，买受人除应当考虑解除权期限条款是否有效问题外，还应特别注意所享有的法定解除权，并在期限内依法行使权利，维护自己的权益。
作者：孙路 高级合伙人